"Mon bien n'est pas encore loué, et ne respecte pas le critère de décence énergétique,
Puis-je mettre mon bien en location ?
Non.
Le propriétaire souhaitant mettre un logement en location est tenu par la loi de remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire respectant tous les critères de décence énoncés dans l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et dans le décret « décence » du 30 janvier 2002.
En conséquence, la mise en location d’un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique ne sera plus possible à compter des échéances précitées.
Si le propriétaire met toutefois en location ce logement non décent, il s’expose à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, ou à une suspension de sa perception, et à la suspension de la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux, en application des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, complétées par l'article 3 ter du décret "décence" du 30 janvier 2022.
Si un locataire décide de signer un bail alors que je lui ai fourni l’information sur l’indécence du logement, peut-il se retourner contre moi par la suite ?
Le propriétaire d’un logement mis en location est tenu par la loi de remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire respectant tous les critères de décence énoncés dans le décret « décence » du 30 janvier 2002, y compris les critères de performance énergétique minimale successifs.
La circonstance que le locataire a été informé des caractéristiques du logement et a signé le bail n’exonère pas le bailleur de ses obligations.
Dans ce cas, le propriétaire bailleur s’expose également à être contraint par le juge, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer ou la suspension de sa perception, et à une suspension de la durée du bail, en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Que puis-je faire pour rendre mon logement décent ?
Pour pouvoir louer votre logement, vous pouvez engager des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de logement indécent (attesté par la réalisation d’un DPE post travaux). Afin d’être guidé dans les travaux à réaliser vous pouvez faire appel à un professionnel pour la réalisation d’un audit énergétique.
Différentes catégories de travaux peuvent être réalisées pour améliorer la performance énergétique du logement : remplacement des fenêtres, isolation, ventilation, changement de système de chauffage, etc.
Les travaux de rénovation énergétique en copropriété peuvent donner lieu à une intervention sur les parties communes (isolation des façades et des toitures, remplacement des systèmes collectifs de chauffage et d’eau chaude sanitaire) et/ou sur les parties privatives (remplacement des systèmes de chauffage individuel, remplacement des fenêtres, isolation par l’intérieur, etc.). Dans le cas d’une intervention sur les parties communes, en application de la loi du 10 juillet 1965, l’accord de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires sera nécessaire.
Quelle que soit votre situation, des aides techniques et financières existent pour rénover ou louer votre logement (déficit foncier, certificats d’économie d’énergie, MaPrimRénov’, Loc’avantages, etc.). Pour plus d’informations sur ces dispositifs, et avant d’initier des travaux, il est recommandé de prendre contact avec un conseiller France Renov’ pour bénéficier d’une information neutre, gratuite et personnalisée (https://france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700)."
Mon bien est déjà en location,
Suis-je tenu de fournir un DPE valide lors de la reconduction tacite du bail, même si le locataire ne le demande pas ?
Le DPE est un document qui doit être obligatoirement annexé au contrat de location du logement, en application de l’article L. 126-29 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
En application de l'article 3-3 de la loi n°89-462, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature. Si le propriétaire n’a donc pas d’obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite (ou à la suite de celle-ci) pour pouvoir justifier du respect du critère de décence.
Si mon logement est indécent
Mon locataire a-t-il le droit d’arrêter de payer le loyer ? Le locataire reste tenu au paiement intégral du loyer, tant que la décision d’un juge, saisi par l’intéressé, ne reconnaît pas l’indécence du logement, ne détermine pas la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution et n’ordonne pas la baisse ou la suspension du paiement du loyer jusqu’à l’exécution de travaux de rénovation, en vertu des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Si mon locataire réalise une demande d’ouverture de droit à une aide personnelle au logement : Le bailleur/propriétaire doit fournir un logement décent, conformément à ses obligations. C’est pourquoi lors d’une demande d’ouverture de droit à une aide personnelle au logement (APL), que la demande soit réalisée de manière dématérialisée (via Caf.fr ou via la procédure de dématérialisation « Idéal » prévue avec les bailleurs sociaux) ou au format papier, une rubrique est prévue pour attester de la décence du logement auprès de l’organisme payeur (CAF/ MSA), y compris au titre de la performance énergétique.Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, le bailleur doit être en mesure de présenter un DPE valide attestant de la décence énergétique du logement si l’organisme payeur le lui demande. Si le logement est décent, l’aide est donc versée selon les modalités choisies (aide versée directement au locataire ou en tiers-payant). Dans le parc privé, s'il est constaté que le logement n'est pas décent, par exemple au titre du critère de performance énergétique, l'aide au logement n'est pas versée, mais sans pénaliser le locataire. La CAF et la MSA mettent en effet en place la « procédure de conservation des aides » qui permet d’inciter le bailleur/propriétaire à rendre son logement conforme aux normes de décence. Ainsi, pendant la durée de la conservation, l’AL n’est pas versée, mais le locataire ne sera tenu de verser que le loyer après déduction des aides au logement. Le bailleur sera donc pénalisé. La conservation a une durée maximale de 18 mois (avec prolongation possible dans certains cas), le temps que le bailleur/propriétaire réalise les travaux nécessaires. La totalité de la somme conservée sera restituée au bailleur une fois les travaux effectués. Passé le délai de 18 mois, les AL ne seront pas restituées au bailleur qui perdra donc cette partie du loyer, le locataire n’ayant pas à la payer. En dehors de l'étape d'ouverture du droit, la détection de la condition de décence du logement n’est pas automatique : la situation doit être signalée à l’organisme payeur pour mettre en place la procédure de conservation. Ce signalement peut venir du locataire ou d'un tiers (travailleur social par exemple). Dans tous les cas, locataires et propriétaires peuvent, à tout moment, solliciter les services de l’organisme payeur, pour les accompagner dans leurs démarches. Plus d’informations sont disponibles sur les sites de l’ANIL (https://www.anil.org/non-decence/) et de la CNAF (https://www.caf.fr/allocataires/vies-de-famille/articles/logement-en-mauvais-etat-votre-bailleur-des-devoirs).
Dois-je entamer des travaux afin de respecter les critères de décence énergétique : Lorsque votre logement est classé E, F ou G au titre du DPE, la réalisation de travaux de rénovation (isolation des murs, isolation de la toiture, installation de fenêtres à double vitrage, rénovation du système de chauffage) est nécessaire pour améliorer la performance énergétique du logement et, en tout état de cause, obligatoire afin de pouvoir remettre le logement en location en fonction des échéances précitées. Quelle que soit votre situation, des aides techniques et financières existent pour rénover ou louer votre logement (déficit foncier, certificats d’économie d’énergie, MaPrimRénov’, Loc’avantages, etc.). Pour plus d’informations sur ces dispositifs, et avant d’initier des travaux, il est recommandé de prendre contact avec un conseiller France Renov’ pour bénéficier d’une information neutre, gratuite et personnalisée (https://france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700).
Quelles sont les sanctions que j’encours ? Le locataire peut-il se retourner contre moi, même si je l’informe du statut d’indécence ? Oui, le locataire peut engager un contentieux contre le propriétaire, même si ce dernier l’informe du statut d’indécence. En vertu des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut saisir le juge civil pour faire reconnaître l’indécence du logement et ordonner l’exécution de travaux de rénovation, la baisse ou la suspension du paiement du loyer, ainsi que la suspension de la durée du bail, jusqu’à l’exécution de travaux de rénovation, en vertu des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Mon logement est concerné par la mesure du gel des loyers, que puis-je faire pour augmenter à nouveau le loyer ? Une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique du logement permettent la sortie du statut de passoire du logement (c’est-à-dire l’atteinte a minima de la classe E), démontrée par la réalisation d’un nouveau DPE après la réalisation de ces mêmes travaux.
Une procédure de congé peut-elle être utilisée pour réaliser des travaux de rénovation ? En application de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé au locataire, dans les conditions et les délais prévus à l’article 15 de la loi de 1989 que dans trois situations spécifiques : lorsqu’il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y faire habiter un proche, lorsqu’il souhaite vendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Il n’existe pas de cas de congé spécifique dans la loi pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique et il n’est pas possible de donner congé pour ce seul motif. En tout état de cause, une grande partie des travaux de rénovation énergétique peuvent toutefois être effectués même si le locataire est présent dans le logement. Afin d’obtenir des recommandations sur ces travaux à effectuer, il est recommandé de prendre contact avec un conseiller France Renov’ (https://france-renov.gouv.fr ou au 0 808 800 700)."
Source : https://www.ecologie.gouv.fr/ - 14/09/2023
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