"L’investissement immobilier, dans le cadre d’une exploitation para-hôtelière, vous permet de transformer votre impôt sur le revenu et vos charges sociales (régime TNS) en capital immobilier.
AVANTAGES DU PARA-HÔTELIER
Revenus locatifs peu ou pas fiscalisés : charges déductibles, amortissement immobilier et mobilier, déficit déductible des revenus globaux pour les professionnels.
Exonération de plus-value : Pour un régime professionnel et après 5 ans d’activité.
Exonération de l’impôt sur la fortune pour les professionnels dont c’est l’activité principale, les biens exploités sont exonérés de l’ISF.
1. L’activité para-hôtelière
En plus de l’hébergement meublé, l’activité para-hôtelière se caractérise par l’offre de 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, nettoyage des locaux, linge de maison et service de réception.
L’exploitation assurée de manière personnelle par l’exploitant permet de bénéficier du caractère professionnel de l’activité et ainsi d’éviter la tunnelisation des déficits.
2. L’exemple
L’impôt sur le revenu de notre investisseur s’élève à 150 k€/an. Il nous consulte afin de réduire sa fiscalité personnelle et ses charges sociales (TNS).
Pour répondre à sa demande, la création d’une activité para-hôtelière est envisagée comme suit :
- Acquisition d’une villa en bord de mer .................................................. 1 220 k€
- Frais d’acquisition ................................................................................ 125 k€
- Financement 100% (15 ans, 1.10% hors ADI) ................................. 1 345 k€
Cet investissement réalisé en BIC IR PROFESSIONNEL permet de générer :
- Une économie de charges sociales (régime TNS)
- Une économie de charges fiscales (impôt sur le revenu)
Le gain fiscal et social atteint son maximum au terme de la 5ème année de l’investissement (courbe rouge).
L’analyse consolidée de la trésorerie, gain fiscal et social + trésorerie brute de l’activité, se présente comme suit :
La trésorerie nette en 1ère année génère une situation bénéficiaire, puis se stabilise à l’équilibre jusqu’à la 5ème année inclus. Sur la durée du financement (15 ans), le coût en trésorerie nette ressort à 420 k€ pour un bien immobilier valant au minimum son prix d’acquisition 1 220 k€.
3. Notre expertise
L’équipe du Cabinet DEBAT vous accompagne :
De l’étude :
calculs prévisionnels ;
recherche du déficit fiscal optimal ;
calibrage du financement ;
rapport et prévisionnel définitifs.
A la mise la mise en œuvre :
soutien à la recherche de financement et des garanties ;
accompagnement (banque, conseils, expert-comptable) ;
création juridique de l’activité ;
suivi comptable, social et fiscal de la structure."
Par
Cyrille MUZELLEC
Le 20/09/2018
Expert-Comptable mémorialiste
Cabinet DEBAT - Toulouse
